¿Se puede controlar el acceso de invitados a la piscina común?

Para controlar el acceso a las piscinas comunitarias es necesario crear una reglas entre todos los vecinos y dichas normas tienen que ser votadas por los asistentes a la reunión teniendo que lograr al menos la mayoría simple para que esas normas sean ejecutables.

En la actualidad, en la mayoría de los casos, para no llegar a la prohibición pero para evitar aglomeraciones en la piscina, en algunas comunidades ha dado buen resultado asignar un número de pases por vivienda para que no haya más de un número limitado de personas en la piscina en un momento determinado.

En casos de que se llegue a una acuerdo para la regulación es muy importante incorporar un sistema de control de acceso en nuestras piscinas para que solo se permita que puedan disfrutar de la misma las personas autorizadas para ello. Esto sin duda evitará posibles problemas. Para todo este proceso es fundamental el papel y la actuación del administrador de fincas.

Como siempre en Communitas pensamos que la coherencias y educación de los usuarios son fundamentales, sea cual sea la regulación de la piscina pensamos que haciendo uso de la misma con sentido común y pensando en el bienestar del resto de vecinos se puede disfrutar de la instalación sin perjudicar a la convivencia.

Recuerda que en Communitas, además de todos los servicios relaciones con administrador de fincas también ofrecemos servicios inmobiliarios convirtiéndonos en una nueva inmobiliaria en Algeciras, no dudes en contactarnos para cualquiera de estos servicios.

Tengo una plaza de garaje pero no tengo coche ¿puedo usarla como trastero?

Es a veces frecuente en las plazas de garaje encontrarse con algunas que mas que destinadas a un coche son usadas como trastero, a veces esto ocasiona molestias a otros vecinos, entonces es la pregunta es, ¿están es su derecho de usar esas plazas de garaje como si de un trastero se tratase?.

Según la normativa vigente, las plazas de garaje tienen como único destino el establecimiento de vehículos a motor, por lo que está prohibido el depósito de muebles u otros objetos como ruedas. muebles u otros utensilios. De hecho en caso de incendio originado en la plaza y la causa fuera la colocación de enseres, se le podría reclamar a ese vecino los daños y perjuicios ocasionados, siempre y cuando el seguro no lo cubra.

Pero como casi siempre las normas tienes a veces excepciones, cada Comunidad de Propietarios establece o puede establecer las limitaciones que sus integrantes consideren oportunas en relación a todos los temas concernientes a la finca y sus vecinos (previo acuerdo entre ellos). Y, en el caso de que los Estatutos no lo prevean, cualquier vecino podrá solicitar a través de una de las reuniones de la Junta de Propietarios que se trate el tema. Es decir, que si es posible usarla de esta forma siempre y cuanto se trate de un acuerdo pactado entre vecinos.

En el caso de que obtengas esa autorización es muy importante señalas la necesidad de informar a la compañía aseguradora del cambio en los Estatutos de la Comunidad, ya que, en el caso de que ocurriera un accidente y la compañía de seguros no estuviera informada, no se haría cargo de los gastos e indemnizaciones.

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¿Esta obligado el vecino del bajo a pagar el ascensor aunque no lo use?

De manera general, en la gran mayoría de comunidades de vecinos los propietarios de los bajos y locales comerciales si están obligados a pagar el ascensor en la parte promocional que a cada uno le corresponda.

¿Qué dice la ley al respecto?  La ley dice que el acuerdo que se adopte de tener un ascensor deben hacerlo 3/5 del total de propietarios, en cuotas o números, por lo que si se aprueba todos deben aceptarlo ya que se trata de una mejora en comodidad y que supone un mayor valoración del edificio. 

De manera general y si no existe un acuerdo que dictamine lo contrario, los dueños de los bajos o locales comerciales deben pagar esta instalación ya que revaloriza el edificio, aunque el que tengan que pagar el mantenimiento de las cuotas dependerá del acuerdo al que hayan llegado ya que en realidad no lo utilizan.

La ley reformada en 26 de junio de 2013 señala en su artículo noveno, referido a las obligaciones del propietario, que este debe contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Ascesnsor de la comunidad

¿Hay alguna posibilidad de que estos vecinos no paguen?

Si, los dueños pueden estar exonerados de esos pagos ordinarios del ascensor siempre y cuando sea mediante y acuerdo y la mencionada votación. Eso si, no pueden librarse de los gastos extraordinarios..

En la práctica este tipo de acuerdo se da en escasas ocasiones ya que podría sentar precedentes y otros propietarios podrían querer que se le exonerase la parte de la cuota de otras instalaciones que no usan pero que sin embargo suponen un bien que revaloriza su propiedad, independientemente del uso que se le de.

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¿Puedo negarme a ser presidente de mi comunidad?

Ser presidente de una comunidad de vecinos es a veces una fuente permanente de conflictos, por norma general es habitual encontrarse con que muchos vecinos declinan la opción de ser presidente, pero, ¿es esto legal y legitimo?.

La normativa es clara al respecto: la asunción de dicha responsabilidad como vecino y propietario es ineludible, es decir, se trata de un cargo obligatorio. La función de un presidente -elegido por votación, mediante el cumplimiento de un esquema de turnos rotatorios o por sorteo. La Ley de Propiedad Horizontal respecto de la obligatoriedad del cargo «se basa en el principio de igualdad entre vecinos».

comunidad de vecinos

El propietario también tiene derecho a solicitar su renuncia a la junta, alegando los motivos y será la junta en todo caso quien determinará si accede o y procede a un nuevo sorteo o rotación del cargo.

Si la junta de propietarios se niega y el propietario no accede la ley contempla la instancia judicial siendo en estos casos el juez el que tome la decisión, el juez debe resolver el proceso en 20 días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas. Esto quiere decir que puede decidir que el coste del procedimiento corra por cuenta del presidente renunciante o bien de la comunidad de vecinos.

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¿En qué zonas de la comunidad no se puede fumar?

Son bastante comunes los conflictos entre vecinos por saber en que zonas comunes esta permitido o no fumar, sobre todo debido a las molestias que causa a los demás. Entonces, ¿donde se puede fumar en una comunidad de vecinos?

Desde que entro en vigor la conocida como Ley Antitabaco establece la prohibición de fumar en los espacios cerrados de uso colectivo, tales como el portal, escalera, ascensor, etc. No obstante, permite fumar en zonas al aire libre, como piscinas, instalaciones deportivas, parques, siempre y cuando estos últimos no sean recintos habilitados para parques infantiles y áreas o zonas de juegos para los niños.

La comunidad podrá echar mano de la Ley de Propiedad Horizontal y considerar la acción de fumar en el recinto cerrado del edificio como una actividad prohibida, con las consecuencias que esto le puede acarrear.

fumar en comunidades

Por otra parte se indica que no se podrá fumar por decisión del titular, que en el caso de las Comunidades de Propietarios será por acuerdo de mayoría simple de la Junta de Propietarios, en caso de duda. «s) Cualquier otro lugar en el que, por mandato de esta Ley o de otra norma o por decisión de su titular, se prohíba fumar». Es decir, la  Junta de Propietarios con el mismo tipo de acuerdo podrá prohibir fumar en los espacios abiertos comunitarios, tales como zona de jardines con parques infantiles y piscina.

Desde COMMUNITAS siempre recomendamos el diálogo y el respeto por el resto de nuestros vecinos, ya que nos guste o no, debemos convivir con ellos. Siempre será mejor llegar a un acuerdo que tener un enfrentamiento o malos entendidos. 

Puedes ponerte en contacto con COMMUNITAS administrador de fincas en nuestro teléfono 956 09 77 77 

¿Cómo echar a un okupa de tu propia casa?

Aunque el fenómeno okupa en principio estaba únicamente sucediendo en grandes ciudades, la gran cantidad de desahucios que se han producido en los últimos años ha hecho que este fenómeno sea mucho mas habitual de lo deseado. Si te encuentras en esa tesitura o crees que alguna vez podría llegar a sucederte seguro que alguna vez te has preguntado ¿que puedo hacer para echar a un okupa de mi propia casa?

Teóricamente, la legislación vela por el propietario, lo cierto es que el dueño de la vivienda tiene poco margen de actuación en estos casos. A continuación, algunas claves sobre cómo actuar para solucionar el problema.

Denuncia cuanto antes: si han okupado su casa, lo primero que hay que hacer es presentar rápidamente una denuncia en comisaría. Esto permitirá a la policía personarse en su vivienda y si los okupas no han cambiado la cerradura todavía, echarles de allí.

Para ello, no es necesario acudir a la policía con ningún abogado ni presentar en ese instante las escrituras de la vivienda que prueben que es el propietario del piso. Aunque posteriormente se comprobará en primera instancia los agentes de policía acudirán a la casa para intentar solventar la situación.

Okupas-en-tu-casa

Si no han cambiado la cerradura, todavía el propietario puede tener esperanza de una solución rápida al problema, la policía podrá entrar y devolverle su casa. Si les pillan forzando la puerta y el destrozo no supera los 400 euros, no se les podrá acusar de ningún delito y sólo se les aplicará una falta.

En la actualidad el delito se esta profesionalizando y algunos okupas contratan a mafias organizadas para que les abran el piso que ellos han elegido, les cambien la cerradura y les entreguen las nuevas llaves en mano. Si esta te ha sucedido tu problema puede alargarse mas de lo que piensas.

Si vas a proceder a denunciar, es muy importante que puedas identificar a los okupas: en caso contario se alargará el proceso y la opción más recomendable para el propietario es interponer una demanda judicial por un delito de usurpación de su propiedad y esperar a que el juez emita una orden judicial de desalojo.

Aunque no suele ser lo habitual, si los okupas entran en la vivienda habitual del particular, estamos hablando de un delito de allanamiento de morada y se castiga con penas de prisión de hasta dos años. Lo Okupas suelen mirar de no incurrir en este delito.

Y por último, ¿quién paga los desperfectos y las costas del proceso? Para que la «broma» no te salga más cara, el experto recomienda que «una vez hayas echado a los okupas de tu casa, paralices el proceso. El motivo es que tras el largo proceso se declaren insolventes y al final no obtengas nunca ninguna compensación económica.

Existe otra posibilidad, otra opción a la estrictamente legal, aunque mucho más arriesgada es pagar con la misma moneda. De tal manera que deberías esperar con un cerrajero a que los okupas salgan de tu propiedad, cambiar otra vez la cerradura, quedarse en la casa y cuando estas personas intenten volver a entrar, denuncie que están intentando entrar a su vivienda.

Si tienes alguna duda acerca de la contratación de un seguro para tu vivienda o comunidad recuerda que en Communitas podemos ayudarte. Recuerda que en Communitas, además de todos los servicios relaciones con administrador de fincas también ofrecemos servicios inmobiliarios convirtiéndonos en una nueva inmobiliaria en Algeciras, no dudes en contactarnos para cualquiera de estos servicios.

BUZONES

Actos vandálicos en los buzones de mi comunidad ¿Quién paga los desperfectos?

A pesar que cada vez son más comunes la instalación de sistemas de videovigilancia, es inevitables que en ciertas ocasiones se producen actos vandálicos en las comunidades de vecinos.

Podemos afirmar que no existe ningún artículo de la Ley de Propiedad Horizontal que regule el carácter de los buzones. Tampoco el Código Civil los incluye dentro de los elementos comunes de la finca.

Un buzón se trata de un elemento que tiene un uso privativo y, en consecuencia, su reparación debe ser costeada por el propietario, de manera general. Sólo cabe una excepción, y precisamente se trata en el caso de que los daños del buzón se hallan producido por actos vandálicos, la comunidad podrá dar parte al seguro del edificio.

BUZONES

Dicho de otra manera,los buzones o casilleros se consideran como elemento común en cuanto que su instalación es obligatoria y su coste se ha de sufragar por el conjunto de propietarios, participando todos ellos por igual en el importe de la instalación salvo que por la junta se acordase otra forma de contribución. A pesar de su calificación de elemento común, cada uno de los copropietarios tendrá un derecho de uso exclusivo y excluyente sobre un concreto buzón de los instalados, en cuanto que el destino del grupo de casilleros es servir para el depósito y entrega de correo postal de forma individual a cada uno de los miembros integrantes de la finca.

En el supuesto de que el buzón se rompiese por mal uso o simplemente por desgaste la reparación del mismo debe ser costeada por el propietaria.

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¿Es legal publicar en el tablón de anuncios el listado de morosos de la comunidad?

Desagraciadamente los impagos en las comunidades es una realidad con la que nos encontramos en la mayoría de comunidades, el hecho de que mucha gente se esfuerce en mantener al día las cuotas de la comunidad hace que crezca el malestar entre vecinos que no lo hacen de igual modo.

¿Es viable entonces poner el tablón de anuncios el listado de morosos de la comunidad?

Si bien en la convocatoria de la junta debe incluir una relación de todos los propietarios que no están al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertir como consecuencia de ello de la privación del derecho de voto, la exposición de esa lista es una infracción del deber de secreto según lo dispuesto en la Ley Orgánica de Protección de Datos. Esa lista sólo esta justificada cuando no se haya podido notificar la deuda a los propietarios.

En caso contrario, la Agencia de Protección de Datos podrá sancionar a la comunidad con multas. La entrada en vigor de la Ley de Protección de Datos frenó una polémica costumbre en las comunidades de vecinos que consistía en colocar en el tablón de anuncios un listado con los vecinos que no se encontraban al corriente de sus obligaciones contributivas.

Pero debemos señalar que existen excepciones que permiten la publicación de estos datos en el tablón de anuncios de la comunidad sin el consentimiento del implicado, tal y como señala la propia Ley en su artículo 11, que indica que la cesión (publicación) de los datos estará permitida cuando lo autorice una Ley, siendo la que nos ocupa, la Ley de Propiedad Horizontal.

Dos son los supuestos considerados como excepcionales:

– En la convocatoria de la Junta de Propietarios.

– En la publicación del Acta aprobado en la Junta.

moroso

Así pues podemos concluir que si se puede publicar el listado de morosos en una comunidad de vecinos, pero solamente en la convocatoria de la Junta y en la publicación del Acta aprobada. En todos los demás casos, podría estarse incurriendo en un incumplimiento de la Ley de Protección de Datos.

¿Es obligatorio tener seguro en la comunidad de vecinos?

Esta es un pregunta que habitualmente nos hacen algunos propietarios cuando afrontamos la contratación del mismo. Según la ley de Propiedad Horizontal, no se establece como obligatorio la contratación de un seguro. Sin embargo, en el fondo de reserva se dispone que la comunidad de propietarios debe contar con una dotación destinada a contratar un seguro para paliar posibles daños en la finca o a terceros, así como también para gastos dedicados a mantenimiento del inmueble. 

De esta manera la podriamos decir que la ley prevé que con cargo al fondo de reserva la comunidad pueda suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o concluir un contrato de mantenimiento permanente, pero en ningún momento alude a la obligación de contratar un seguro para el edificio.

Por otro, según la Ley de Calidad para la Edificación de cada comunidad autónoma y teniendo en cuenta el año de construcción del edificio, en unas ocasiones será obligatorio tener un seguro y en otras no.

Seguros en Comunidades de vecinos

Seguros en Comunidades de vecinos

Otra pregunta muy distinta sería ¿es aconsejable tener seguro en la comunidad de vecinos?, aqui la respuesta es muy clara, absolutamente SI. 

Tanto en nuestra propia casa como en el edificio puede ocurrir cualquier accidente. En este caso, ¿quién se hace cargo de los gastos ocasionados que en algunos casos pueden ser muy cuantiosos? pues el seguro, en caso de tenerlo contratado. Por ello, es aconsejable contratar un seguro para la comunidad que haga frente a todos los imprevistos. 

Es importante que sepas que para la contratación de un seguro, debe aprobarse en la junta de propietarios por mayoría simple. Aun así, es un gasto necesario y totalmente aconsejable, ya que cualquier daño material causado por incendios, fenómenos atmosféricos o robos es cubierto por el seguro en cuestión.

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Convivir con mascotas en comunidades de vecinos ¿Se podría prohibir a un vecino la tenencia de mascotas en casa?

Debemos comenzar este post dejando claro que un perro educado no tiene por qué resultar una fuente de conflictos. Sin embargo, algunas tenencias de mascotas causan molestias a los vecinos (por ejemplo, los ladridos de perros, ruidos de otros animales, excrementos en zonas comunes, etc) es un asunto que ocurre con cierta frecuencia en las Comunidades de propietarios.

La Ley de Propiedad Horizontal, evidentemente, no regula la tenencia de mascotas que causan molestias a los vecinos del inmueble de manera específica, pero sí tiene su encaje en los límites señalados en el artículo 7.2 LPH. En este precepto se establece que al propietario y ocupante del piso no le está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Existen sentencias que han tratado este tema y argumentan jurídicamente la condena de ladridos, ruidos, molestias, excrementos, malos olores, etc., que ocasionados por la tenencia de mascotas en comunidades de propietarios constituye una actividad prohibida por molesta que debe cesar en aplicación de lo establecido en el citado precepto.

mascotas en comunidad de vecinos

¿En qué consiste la acción de cesación de actividades molestas?

Como su nombre indica, consiste en obligar al propietario u ocupante a que cese en dicha actividad. Se tendrán que seguir los pasos legalmente establecidos para poner la denuncia y que un juez dictamine sentencia.

A modo de reseña señalamos entre otras sentencias que han obligado al propietario para que cese la actividad de tener perros que causan molestias a los vecinos de la comunidad por ladridos y malos olores, las siguientes: sentencia de 16 enero 2013 de la AP Valencia (Sección 7ª); sentencia 16 diciembre 2008 de la AP Barcelona (Sección 4ª); sentencia de 25 noviembre 2003 de la AP Madrid (Sección 11ª), etc.

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