Comunidad de vecinos

¿Se ha roto un bajante? ¿Es responsable la comunidad de propietarios?

Hay que tener claro que un bajante de un edificio es un elemento común y por tanto la Comunidad de propietarios es la responsable de su mantenimiento y de reparar todos los daños que cause a vecinos, locales o terceros afectados e incluso indemnizar si se han producido otros daños colaterales.

¿Como actuaremos si se produce una avería y sospechamos que ha sido producida por el bajante? Pues lo primero y más importante es que un perito determine el origen de la avería y los daños producidos en la vivienda/local, para poder determinar si se ha producido por un elemento común, como podría ser el caso de un bajante, o por algún elemento particular, como podrían ser tuberías de agua propias de la vivienda.

Comunidad de vecinos

Suponiendo que el perito confirme que la avería es de un bajante (que es el caso que nos ocupa), nos deberemos poner en contacto con el presidente de nuestra comunidad o en su caso con el administrador/a de fincas, para que den parte al seguro de la comunidad. En este caso la comunidad de vecinos, o en su caso el seguro, es el que debe hacerse cargo de la reparación de la avería, restauración de los daños producidos por la misma e indemnizaciones si fuese necesario.

Recuerda que en Communitas, además de todos los servicios relaciones con administrador de fincas también ofrecemos servicios inmobiliarios convirtiéndonos en una nueva inmobiliaria en Algeciras, no dudes en contactarnos para cualquiera de estos servicios.

Nombre
Teléfono
Comentarios
Robos en viviendas

Cómo evitar robos en tu casa.

Esta guía completa te podría ayudar para evitar los robos en casa.

En primer lugar vamos con algunas medidas de seguridad comunes para proteger nuestra casa ante ladrones.

– Usa siempre la mirilla antes de abrir la puerta y no abras el portal a través del portero automático sin saber de quién se trata. Es un riesgo para todos los vecinos.
– Aunque no nos parezca de buen gusto o nos de apuro, tenemos que pedir la identificación a los empleados de empresas que entren en nuestra comunidad y si no lo vemos claro debemos llamar por teléfono a la empresa para confirmar la presencia de ese trabajador en nuestra comunidad.
– Cambia la cerradura, si vamos a vivir en una casa que anteriormente ha sido habitada, si pierdes o te roban las llaves, no lo dudes cámbiala.

Robos en viviendas

 

Medidas de seguridad para proteger nuestra vivienda de robos:

– Las alarma deben ser instalados siempre por establecimientos especializados.
– La puerta blindada, o puerta normal con mirilla panorámica, deben tener dos puntos de cierre como mínimo.
– Refuerza la bisagra con pivotes de acero o ángulos metálicos que impidan hacer palanca.
– Instala rejas en las ventanas de fácil acceso desde el exterior.
– Instalar en ventanas y balcones, persianas con cerrojos interiores.
– En las escaleras y pasillos interiores tener siempre luz con sensor de presencia.

Muchos delincuentes aprovechan la instalación de andamios en fachadas para acceder a las viviendas, así que si tienes obras en tu edificio ten en cuenta estos consejos:
– Cierra ventanas y persianas que puedan ser accesibles desde un andamio.
– No exponer objetos de valor visibles desde el andamio.

Si nos vamos de vacaciones o vamos a pasar un periodo fuera de casa sería conveniente:

– No bajar totalmente las persianas.
– No comentar con nadie sobre el viaje o vacaciones y menos aún en Redes Sociales.
– Evitar que se acumule correspondencia en el buzón, por lo que si puede, pide a alguien que te recoja.
– Nunca dejar una llave debajo del felpudo o en lugares similares.
– Instalar un temporizador que encienda las luces, radio y televisión durante pequeños intervalos de tiempo.

Prevención de robos en casa con respecto a tus objetos de valor:

– Hay que procurar tener en casa el menor número posible de objetos de valor y dinero efectivo. Haz uso de las cajas de seguridad.
– Tener un inventario detallando marca, tipo y número de fabricación y además los marques, esto te ayudará a identificar tus bienes en caso de robo.

Recuerda que en Communitas, además de todos los servicios relaciones con administrador de fincas también ofrecemos servicios inmobiliarios convirtiéndonos en una nueva inmobiliaria en Algeciras, no dudes en contactarnos para cualquiera de estos servicios.

Nombre
Teléfono
Comentarios

Administrador de fincas

Cómo resolver conflicto entre vecinos: Mediación comunitaria

El ámbito de las relaciones vecinales suele ser un punto clave de desavenencias de todo tipo: ruidos, desperfectos, humos, uso privado del espacio comunitario, desatención de espacios comunes o morosidad, son algunos ejemplos de situaciones problemáticas habituales de las comunidades de propietarios/as que, de no resolverse por sí mismos, por la comunidad, o con la intervención del administrador de fincas, suelen derivan en largos y costosos procesos judiciales.

Antes esta tesitura surge una forma neutra de resolver estos temas: la mediación comunitaria.

La mediación comunitaria es un procedimiento que posibilita abordar la solución de los conflictos entre personas a través de la intervención de un mediador, que actúa como tercero imparcial, facilitando la comunicación entre las partes. Es un proceso rápido y muy efectivo al que se asiste de forma voluntaria, evitando afrontar una larga y compleja instancia judicial. La importancia de la mediación comunitaria radica en que los involucrados en el conflicto participan de la solución de sus propios problemas.

Administrador de fincas

Es un proceso donde las partes se escuchan por primera vez de formas pausada y elegante, donde explicar libremente sus razones y como le afecta, el proceso debe generar un ambiente de colaboración donde el mediador se constituyen como sujetos activos en la búsqueda de posibles soluciones a sus conflictos. Este mediador puede ser o no, el administrador de fincas, sobre todo es aconsejable cuando su figura no esta viciada en ese conflicto en concreto. En caso contrario, este proceso debería hacerse bajo se supervisión.

Básicamente, la mediación comunitaria es un servicio social que potencia y promueve la resolución de conflictos a través del diálogo.

Communitas, administrador de fincas

ladridos-de-perros

Cómo evitar problemas con las perros en una comunidad de vecinos

Debemos comenzar este post dejando claro que un perro educado no tiene por qué resultar una fuente de conflictos. Sin embargo, las molestias más habituales, y que más denuncian los vecinos, son las que impiden su descanso por ladridos constantes y por las deposiciones en zonas comunes.

Ladridos molestos

El ladrido continuo y excesivo de un perro, sobre todo de noche, sí puede ocasionar molestias a los vecinos. La tolerancia y el respeto mutuo son fundamentales en la tenencia de perros en los inmuebles. Pero es cierto es que a veces este hecho resulta un conflicto grave entre vecinos. El dilema que se plantea es si debe prevalecer el derecho del propietario a tener un animal en su domicilio o si el resto de vecinos puede prohibirle dicha tenencia en el inmueble, lo que supondría una limitación de sus facultades dominicales.

La Ley de Propiedad Horizontal, actualmente, no regula la tenencia de perros que causan molestias a los vecinos del inmueble de manera específica, pero sí tiene su encaje en los límites señalados en el artículo 7.2 LPH. En este precepto se establece que al propietario y ocupante del piso no le está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Desde el punto de vista jurídico existen precedentes en ambos sentidos pero es cierto es que en casos extremos existen casos al que al propietario puede obligársele a que cese en la tenencia de perros que causan molestias a los vecinos de una Comunidad de propietarios.

La tenencia de perros que causan molestias a los vecinos por los ladridos es un asunto que ocurre con cierta frecuencia en las Comunidades de propietarios.

Desde otro punto de vista ¿es posible que una comunidad prohiba la tenencia de perros? Legalmente, los estatutos de la comunidad de vecinos pueden recoger la prohibición de la presencia de animales de compañía en la finca. Sin embargo, priman los derechos individuales del dueño del animal, por lo que esta norma se puede impugnar. 

ladridos-de-perros

Pero en Communitas (como Administrador de fincas) creemos que el diálogo y una actitud comprensiva es fundamental para la gestión de relaciones vecinales, por eso nos vamos a permitimos dar algunas recomendaciones para convivir con el perro en una comunidad de vecinos: 

Si vas a mudarte de casa sería conveniente consultar con antelación los estatutos de la comunidad de vecinos.

Evita en la medida de lo posible ladridos excesivos (sobre todo de noche) o la presencia del perro en zonas prohibidas para ellos.

Los derechos individuales se anteponen a la normativa recogida en los estatutos de una comunidad de vecinos al respecto de la tenencia de animales.

La educación del animal es fundamental en conseguir que el perro para que sea respetuoso con el resto de personas y animales con quienes convive.

Usa la correa cuando pasees con el perro es zonas que corresponda y sobre todo recoge los excrementos para evitar molestias a terceras personas.

En general, procura que la convivencia entre animales y vecinos sea lo más amigable posible.

Communitas, Administración de Fincas

Reformas Casa

Como hacer reformas sin molestar a tus vecinos

Si bien es cierto que es un derecho del propietario realizar reformas en su piso, no es menos cierto que los demás vecinos también tienen derecho a «sufrirlo» lo menos posible.

Afrontar las reformas de un piso puede convertirse en muchas ocasiones en una fuente de problemas y conflictos en tu comunidad de vecinos. Los ruidos y las suciedades serán en algunos casos inevitables, en este post abordaremos cómo hacerlo (al menos) de la mejor manera posible.

Comencemos. En primer lugar, dependiendo de la magnitud de las obras, es posible que afecten a instalaciones comunes a la comunidad (tabiques, ventanas, …), si es ese el caso comunícaselo al administrador de fincas y si es necesario obtén tu licencia de obras para evitar posibles futuros problemas. Algunas comunidades pueden tener reglas especificas que podrían afectar a tu reforma, el administrador de fincas podrá ayudarte en este aspecto, si cualquier reforma requiere la aprobación de tus vecinos, es importante que esta autorización se haga de manera escrita.

Informa a tu constructor, si tu reforma conlleva la contratación de una empresa de reformas informa debidamente a estos de las posibles limitaciones o consejos.

Reformas Casa

Algunas cosas que minimizaran el impacto en tus vecinos y que es posible que no te resulten difíciles de afrontar, por ejemplo, hacer las obras en periodo vacacional e intentar que las zonas horarias mas ruidosas se hagan en horario laboral. Molestaras lo menos posible.

Y para nosotros el punto más importante, mantener a los vecinos informados y con suficiente antelación, les evitará sorpresas y molestias inesperadas y ellos podrán prepararse en la medida de lo posible.

Communitas. Administradores de Fincas

Administrador de Fincas en Algeciras
Administrador de Fincas en La Linea de la Concepción
Administrador de Fincas en Tarifa
Administrador de Fincas en Sotogrande
Administrador de Fincas en La Alcaidesa.

¿Se puede desalojar temporalmente a un propietario por conducta antisocial?

Una pregunta bastante común es saber si se puede desalojar temporalmente a un propietario por conducta antisocial. Recientemente se han producido resoluciones en este ámbito que nos ayudarán a saber más acerca de este asunto.

La Audiencia de Cantabria ha ordenado desalojar un piso de Santander y ha prohibido su uso durante nueve meses por la conducta antisocial de sus ocupantes, un grupo de ciudadanos chinos que cocinaba, movía muebles y hablaba por teléfono en el descansillo a altas horas de la madrugada.
La sección segunda de la Audiencia de Cantabria confirma así una sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 8 de Santander, que, tras la denuncia de la comunidad de vecinos del edificio, acordó el desahucio inmediato de la vivienda y privó a sus propietarios del derecho de uso por graves perjuicios al vecindario.
El trasiego de personas en esta vivienda, que los dueños dedicaban a alojar a sus empleados asiáticos en un negocio de hostelería, era continuo y los ruidos «excesivos» y a horas nocturnas.

El piso de debajo sufría continuas inundaciones por filtraciones debido al mal uso de los baños y la falta de higiene era tal que provocaba malos olores en las zonas comunes, según se recoge en la sentencia de instancia.
Esta sentencia subraya también la reiterada y despreocupada pasividad de los propietarios, que, con gran «desparpajo», se desentendían no solo del uso que los inquilinos hacían de la vivienda, sino también de las quejas y los daños causados a los vecinos, lo que les convierte en «cooperadores necesarios» de las conductas «molestas y antisociales».

El propietario del inmueble reconoció durante el juicio que utilizaba el piso para sus empleados, que iban cambiando en función de las contrataciones, aunque nunca fueron más de diez.
Sin embargo, el dueño del piso inferior manifestó que en la vivienda habían llegado a coincidir 16 personas, que hacían un ruido «intolerable» incluso a las 4 de la mañana y se peleaban e insultaban.
El vecino de la vivienda contigua añadió a esta descripción escupitajos en las zonas comunes y el ascensor y varios explosiones de la caldera.

La Audiencia de Cantabria ha confirmado ahora el fallo en respuesta a un recurso de los propietarios, que sostienen que ellos no son los que ocasionaron las molestias.
Sin embargo, el tribunal les recuerda que es su obligación responder en todo caso frente a la comunidad, también de la conducta de los ocupantes.

No obstante, estima su petición de no ser condenados a pagar las costas, puesto que la comunidad de propietarios pidió que fueron privados del derecho de uso de la vivienda durante tres años y la pena fue de 9 meses.

vecinos molestos

 

Fuente: La Vanguardia

¿Qué debo solicitar a la Comunidad cuando vendo o compro mi propiedad?

A la hora de vender o comprar nuestra propiedad tendremos que realizar muchos tramites, entre ellos (si esta se encuentra dentro de una Comunidad de Propietarios), está el de solicitar el Certificado de deudas (de estar al corriente de los pagos) a tu administrador de fincas o presidente de la comunidad. Este certificado será necesario (como señala la LPH) para el otorgamiento del documento público. No obstante también existe la posibilidad de inscripción de la compraventa en la que no se incorpora la certificación de la Comunidad de Propietarios de estar al corriente de los pagos, cuando la compradora lo acepta y exonera al vendedor. Es decir si estas leyendo este articulo porque vas a comprar una vivienda te recomendamos que siempre pidas dicho certificado para evitar posteriores sustos.

El art. 9.1 e) LPH establece: “En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión”.

comprar-vivienda

¿Que debe contener ese documento?

En principio es suficiente que consten las deudas existentes en el momento de la venta, sin que sea necesario manifestar aquellas derramas ya aprobadas y que se pasarán al cobro después de la transmisión. Del citado precepto legal no se desprende otra cosa que la obligación de indicar, únicamente, los recibos impagados en ese momento determinado, sin dar mayor información.

Pero ojo, no es obligatorio que el documento aparezcan las posibles derramas que se vayan a girar, aunque ya hayan sido aprobadas o cualquier otra regularización de saldos, siempre es recomendable que el comprador se interese por estas situaciones, pues será él quién deba asumir estos gastos, ya que se han girado con posterioridad a la venta. Por ello te sugerimos que te informes con el administrador de fincas de la propiedad que tengas pensado adquirir.

Lo dicho sobre todo en el caso de ser usted el comprador, nuestra recomendación es que se interese por el estado de la finca donde se encuentra el inmueble que va a adquirir, y, si es posible, solicite esta información adicional al administrador de fincas, que es quien le podrá indicar.

Puede consultar nuestra sección de servicios si tiene alguna duda o interés: funciones del administrador de fincas, alquiler garantizado, financiación, seguros, asesoramiento propiedad horizontal, …

reducir gastos en una Comunidad de Propietarios

Cómo reducir gastos en una Comunidad de Propietarios

Existen distintas maneras de obtener beneficios económicos en una Comunidad de Propietarios para poder hacer frente a los gastos de la misma, aunque cualquier situación requiere de un estudio previo y profesional , en este artículo nombraremos algunas de las opciones.

Alquilar o vender zonas o elementos comunes. Para ello se necesita el voto a favor de 3/5 partes de los propietarios, según la Ley de Propiedad Horizontal: es probable que la comunidad disponga de plazas de garaje sin ocupar, vivienda o espacio para portería, locales comunitarios, espacios para colocar publicidad (fachada), azoteas para antenas de telefonía móvil,
instalación de placas fotovoltaicas, …

 

reducir gastos en una Comunidad de Propietarios

Además de las opciones planteadas para generar ingresos otra de las opciones que tenemos es la de reducir los gastos actuales.

¿Cómo reducir gastos en una Comunidad de Propietarios?

Algunas de estas medidas pueden suponer un ahorro de los gastos de la Comunidad:

Hoy en día, una de la opciones es trabajar en la reducción de gastos energéticos:
Renovar la iluminación, instalando bombillas de bajo consumo y LED.
Revisar la contratación eléctrica, solicitando presupuestos a las diferentes empresas de suministro eléctrico y así contratar el más beneficioso para la Comunidad.
Regular y realizar el mantenimiento de la calefacción, aire acondicionado y agua caliente.
Usar correctamente los ascensores. Realizar un buen mantenimiento de los mismos puede ayudar a disminuir los gastos, por ejemplo, instalando baterías de condensación.
Revisar el aislamiento del edificio (ventanas, puertas…).

Además se pueden estudiar otras opciones como podrían ser:
Revisar el seguro de la Comunidad. Solicitar presupuestos a las diferentes compañías de seguros y así contratar el más beneficioso para la Comunidad.
Gestionar continuamente los morosos.
Controlar el agua para el riego de jardines. Utilizar sistemas de riego por goteo o de agua de lluvia acumulada puede ayudar a reducir el consumo de agua.
Solicitar ayudas económicas para la realización de determinadas obras.

Para estar bien informados y asesorados en todos estos aspectos es importante la contratación de un Administrador de Fincas Profesional que nos ayude a obtener la mejor relación calidad-precio en los servicios y suministros contratados.

En Communitas procuramos que nuestro personal este altamente cualificado para desempeñar con éxito cada una de las funciones que tienen asignadas y así poder asegurar la satisfacción total a nuestros clientes.

En este enlace puede consultar nuestros servicios.

Nuestro método de trabajo se basa en realizar todo lo que sea necesario para mejorar su comunidad, intentando reducir los gastos, optimizando los fondos y recuperando todo el dinero que se encuentra pendiente debido a la morosidad.

Commnitas, Administradores de fincas

Cámaras de Vigilancia en una Comunidad

Instalación de Cámaras de Vigilancia en una Comunidad

Este tipo de instalaciones y servicios de seguridad son cada día mas demandados debido a los reiterados robos y delitos contra la propiedad, pero la Comunidad debe conocer que tipo de instalaciones y seguridad son los mas adecuados, así como aspectos del derecho administrativo que regulan dichas instalaciones. Se debe compatibilizar siempre seguridad y vigilancia con los derechos fundamentales, particularmente con el derecho a la protección de datos y el derecho a la propia imagen.

Según el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal la instalación de Cámaras de Vigilancia en comunidades de vecinos requiere el voto a favor de las 3/5 partes de los propietarios. En caso de alcanzarse el quórum, todos los propietarios de la Comunidad están obligados al pago de los gastos de la instalación de las Cámaras de Vigilancia.

Según el Tribunal Institucional, la captación de una imagen en zona pública cuando además ésta es accesoria no infringe los derechos constitucionales a la intimidad personal y familiar y a la propia imagen. Se violaría el derecho a la imagen si un propietario instala cámaras de seguridad propias que afectan en la grabación al resto de vecinos y sin pedir autorización a la Comunidad.

Ante la instalación de Cámaras de Vigilancia debe analizarse previamente con detalle cuál es el fin perseguido y si puede obtenerse el mismo por otras vías. Consulta con tu administrador de fincas para que cumpla con los requisitos que dicta el Tribunal Supremo (Juicio de Idoneidad, necesidad y proporcionalidad).

Cámaras de Vigilancia en una Comunidad

¿Cuanto tiempo debe conservarse las imágenes de un sistema de videovigilancia?.

Según la normativa de la LOPD, las imágenes de un grabador de un sistema de seguridad privada no deberán superar los 30 días de antigüedad.

El tiempo máximo de grabación deberá ser el mínimo necesario, de tal forma que si la utilidad del sistema se cubre con una grabación de 1 semana no deberá agotarse el límite de los 30 días.

Solo deben guardarse las imágenes de un sistema de videovigilancia más tiempo que el habitual de conservación en el disco duro (menos de 30 días), cuando algún suceso aconseje aportar la imagen como prueba o cuando algún afectado (persona grabada) haya ejercitado sus derechos frente al titular del fichero, pero no será necesario guardar indefinidamente las imagenes cuando nada haya sucedido.