Cómo actuar ante un vecino moroso

Antes de acometer acciones judiciales, la junta general de propietarios debería acudir a la vía amistosa. Aunque se puede hablar con el vecino moroso personalmente, los expertos recomiendan enviar una carta recordándole las deudas que tiene con el resto de la comunidad. De esta forma queda constancia de las reclamaciones que se han hecho y que pueden ser solicitadas en un juicio.

Si el propietario sigue sin pagar después de haber acudido a la vía amistosa, la segunda opción es iniciar un procedimiento monitorio. Esta actuación consiste en el apercibimiento al vecino por vía judicial. No necesitas abogado ni procurador.

Es obligatorio, eso sí, el acuerdo de la comunidad de vecinos. Para ello hay que convocar una junta de propietarios en la que figure como orden del día. Por ejemplo: «Inicio de acciones judiciales contra propietarios morosos». Este trámite es necesario para que el vecino no pueda alegar indefensión.
En la reunión de la junta, los propietarios deben adoptar un acuerdo de liquidación de deuda, regulado en la Ley de Propiedad Horizontal.

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El juez requerirá en plazo de 20 días la contestación del propietario. Pueden producirse dos situaciones:
– Que el propietario pague la cuantía que debe.
– Que el propietario no esté conforme y se oponga a pagar.
En el segundo caso, la comunidad de propietarios puede continuar su reclamación interponiendo un proceso ordinario por razón de la cuantía.

Una vez iniciada la reclamación por vía judicial, el juez puede condenar a la comunidad de vecinos por no demostrar debidamente las acusaciones o bien condenar al propietario. En este caso, le reclamará la devolución del dinero que debe y puede incluso embargar sus cuentas y bienes.

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¿Quién debe pagar el arreglo de la terraza del ático que hace de cubierta pero es privado?

Tanto las terrazas como las cubiertas tienen la consideración de elementos comunes del edificio. Estos elementos no dejan de ser comunes por el hecho de que un propietario tenga atribuido su uso privativo por la ubicación de su vivienda, aunque su mantenimiento ordinario si le corresponda por hace uso de la misma. Para saber cuál es el origen de las humedades, es necesario el informe de un técnico.

Si las filtraciones son causadas por un problema en la capa de impermeabilización o tela asfáltica, le corresponderá la reparación a la comunidad de propietarios como obras de conservación y mantenimiento del edificio, salvo que en los estatutos se indicara otra circunstancia. Pero si las humedades han surgido por un mal uso o mantenimiento del suelo de la terraza, el propietario del ático deberá costear las reparaciones necesarias.

¿Quién decide cuánto tengo que pagar en la comunidad?

Las cuotas de participación se fijan en los estatutos. Y todos los miembros de la comunidad de propietarios están obligados a participar en los gastos comunes de mantenimiento de los servicios generales de dicha comunidad.

Excepcionalmente pueden aprobarse reglas de reparto específicas para determinados gastos, como el ascensor o determinadas obras. Los gastos pueden ser los ordinarios y los que contribuyen al fondo de reserva obligatorio, y los extraordinarios, para obras o necesidades concretas que se hayan acordado.

Conflictos en comunidades de vecinos

El 66,5% de españoles reside en viviendas en altura, según los últimos datos de Eurostat, la oficina de estadística comunitaria, correspondientes a 2014. O lo que es lo mismo, la mayoría de propietarios (a los que hay que sumar los dueños de chalés que comparten urbanización) cohabita en comunidades de vecinos, donde la convivencia no suele ser nada fácil. Los conflictos entre vecinos están a la orden del día pese a haber una exhaustiva normativa sobre estos desencuentros: la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Los motivos de los encontronazos entre compañeros de escalera (o urbanización) pueden ser muchos, pero hay seis focos de conflictividad que copan gran parte de las rencillas, según el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid): la morosidad, los ruidos, las reformas, las obras comunitarias, las humedades y el uso de las zonas comunes. La gestión y resolución de estas tensiones suelen pasar primero por la puerta del presidente de la comunidad, después por la junta de vecinos (con la entrada en escena del administrador de la finca, actor reconocido por ley, pero no obligatorio) y, en última instancia, pueden llegar incluso a las manos de un juez.

Manuela Julia Martínez Torres, presidenta del CAFMadrid, ensalza, en este sentido, la labor del administrador, como un «profesional formado en materia de mediación y oratoria que puede ayudar a mejorar y facilitar la convivencia, destacando por las habilidades en la gestión de conflictos, la mediación y hasta el coaching». Por ello, y teniendo en cuenta que «la ley que regula la mediación en asuntos civiles es relativamente reciente», recuerda que el administrador desarrolla la mediación desde siempre sin ser un juez ni árbitro -«no impone soluciones»-, siendo capaz de «reconducir los problemas y ayudando a encontrar un camino beneficioso para todos».

De este modo, desde el CAFMadrid se estima que la mayoría de disputas en las comunidades de propietarios, en torno al 80%, puede dilucidarse a través de la alternativa de la mediación.

Fuente: El Mundo