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¿Se puede controlar el acceso de invitados a la piscina común?

Para controlar el acceso a las piscinas comunitarias es necesario crear una reglas entre todos los vecinos y dichas normas tienen que ser votadas por los asistentes a la reunión teniendo que lograr al menos la mayoría simple para que esas normas sean ejecutables.

En la actualidad, en la mayoría de los casos, para no llegar a la prohibición pero para evitar aglomeraciones en la piscina, en algunas comunidades ha dado buen resultado asignar un número de pases por vivienda para que no haya más de un número limitado de personas en la piscina en un momento determinado.

En casos de que se llegue a una acuerdo para la regulación es muy importante incorporar un sistema de control de acceso en nuestras piscinas para que solo se permita que puedan disfrutar de la misma las personas autorizadas para ello. Esto sin duda evitará posibles problemas. Para todo este proceso es fundamental el papel y la actuación del administrador de fincas.

Como siempre en Communitas pensamos que la coherencias y educación de los usuarios son fundamentales, sea cual sea la regulación de la piscina pensamos que haciendo uso de la misma con sentido común y pensando en el bienestar del resto de vecinos se puede disfrutar de la instalación sin perjudicar a la convivencia.

Recuerda que en Communitas, además de todos los servicios relaciones con administrador de fincas también ofrecemos servicios inmobiliarios convirtiéndonos en una nueva inmobiliaria en Algeciras, no dudes en contactarnos para cualquiera de estos servicios.

Tengo una plaza de garaje pero no tengo coche ¿puedo usarla como trastero?

Es a veces frecuente en las plazas de garaje encontrarse con algunas que mas que destinadas a un coche son usadas como trastero, a veces esto ocasiona molestias a otros vecinos, entonces es la pregunta es, ¿están es su derecho de usar esas plazas de garaje como si de un trastero se tratase?.

Según la normativa vigente, las plazas de garaje tienen como único destino el establecimiento de vehículos a motor, por lo que está prohibido el depósito de muebles u otros objetos como ruedas. muebles u otros utensilios. De hecho en caso de incendio originado en la plaza y la causa fuera la colocación de enseres, se le podría reclamar a ese vecino los daños y perjuicios ocasionados, siempre y cuando el seguro no lo cubra.

Pero como casi siempre las normas tienes a veces excepciones, cada Comunidad de Propietarios establece o puede establecer las limitaciones que sus integrantes consideren oportunas en relación a todos los temas concernientes a la finca y sus vecinos (previo acuerdo entre ellos). Y, en el caso de que los Estatutos no lo prevean, cualquier vecino podrá solicitar a través de una de las reuniones de la Junta de Propietarios que se trate el tema. Es decir, que si es posible usarla de esta forma siempre y cuanto se trate de un acuerdo pactado entre vecinos.

En el caso de que obtengas esa autorización es muy importante señalas la necesidad de informar a la compañía aseguradora del cambio en los Estatutos de la Comunidad, ya que, en el caso de que ocurriera un accidente y la compañía de seguros no estuviera informada, no se haría cargo de los gastos e indemnizaciones.

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¿Esta obligado el vecino del bajo a pagar el ascensor aunque no lo use?

De manera general, en la gran mayoría de comunidades de vecinos los propietarios de los bajos y locales comerciales si están obligados a pagar el ascensor en la parte promocional que a cada uno le corresponda.

¿Qué dice la ley al respecto?  La ley dice que el acuerdo que se adopte de tener un ascensor deben hacerlo 3/5 del total de propietarios, en cuotas o números, por lo que si se aprueba todos deben aceptarlo ya que se trata de una mejora en comodidad y que supone un mayor valoración del edificio. 

De manera general y si no existe un acuerdo que dictamine lo contrario, los dueños de los bajos o locales comerciales deben pagar esta instalación ya que revaloriza el edificio, aunque el que tengan que pagar el mantenimiento de las cuotas dependerá del acuerdo al que hayan llegado ya que en realidad no lo utilizan.

La ley reformada en 26 de junio de 2013 señala en su artículo noveno, referido a las obligaciones del propietario, que este debe contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Ascesnsor de la comunidad

¿Hay alguna posibilidad de que estos vecinos no paguen?

Si, los dueños pueden estar exonerados de esos pagos ordinarios del ascensor siempre y cuando sea mediante y acuerdo y la mencionada votación. Eso si, no pueden librarse de los gastos extraordinarios..

En la práctica este tipo de acuerdo se da en escasas ocasiones ya que podría sentar precedentes y otros propietarios podrían querer que se le exonerase la parte de la cuota de otras instalaciones que no usan pero que sin embargo suponen un bien que revaloriza su propiedad, independientemente del uso que se le de.

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Convivir con mascotas en comunidades de vecinos ¿Se podría prohibir a un vecino la tenencia de mascotas en casa?

Debemos comenzar este post dejando claro que un perro educado no tiene por qué resultar una fuente de conflictos. Sin embargo, algunas tenencias de mascotas causan molestias a los vecinos (por ejemplo, los ladridos de perros, ruidos de otros animales, excrementos en zonas comunes, etc) es un asunto que ocurre con cierta frecuencia en las Comunidades de propietarios.

La Ley de Propiedad Horizontal, evidentemente, no regula la tenencia de mascotas que causan molestias a los vecinos del inmueble de manera específica, pero sí tiene su encaje en los límites señalados en el artículo 7.2 LPH. En este precepto se establece que al propietario y ocupante del piso no le está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Existen sentencias que han tratado este tema y argumentan jurídicamente la condena de ladridos, ruidos, molestias, excrementos, malos olores, etc., que ocasionados por la tenencia de mascotas en comunidades de propietarios constituye una actividad prohibida por molesta que debe cesar en aplicación de lo establecido en el citado precepto.

mascotas en comunidad de vecinos

¿En qué consiste la acción de cesación de actividades molestas?

Como su nombre indica, consiste en obligar al propietario u ocupante a que cese en dicha actividad. Se tendrán que seguir los pasos legalmente establecidos para poner la denuncia y que un juez dictamine sentencia.

A modo de reseña señalamos entre otras sentencias que han obligado al propietario para que cese la actividad de tener perros que causan molestias a los vecinos de la comunidad por ladridos y malos olores, las siguientes: sentencia de 16 enero 2013 de la AP Valencia (Sección 7ª); sentencia 16 diciembre 2008 de la AP Barcelona (Sección 4ª); sentencia de 25 noviembre 2003 de la AP Madrid (Sección 11ª), etc.

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Administrador de fincas

Cómo resolver conflicto entre vecinos: Mediación comunitaria

El ámbito de las relaciones vecinales suele ser un punto clave de desavenencias de todo tipo: ruidos, desperfectos, humos, uso privado del espacio comunitario, desatención de espacios comunes o morosidad, son algunos ejemplos de situaciones problemáticas habituales de las comunidades de propietarios/as que, de no resolverse por sí mismos, por la comunidad, o con la intervención del administrador de fincas, suelen derivan en largos y costosos procesos judiciales.

Antes esta tesitura surge una forma neutra de resolver estos temas: la mediación comunitaria.

La mediación comunitaria es un procedimiento que posibilita abordar la solución de los conflictos entre personas a través de la intervención de un mediador, que actúa como tercero imparcial, facilitando la comunicación entre las partes. Es un proceso rápido y muy efectivo al que se asiste de forma voluntaria, evitando afrontar una larga y compleja instancia judicial. La importancia de la mediación comunitaria radica en que los involucrados en el conflicto participan de la solución de sus propios problemas.

Administrador de fincas

Es un proceso donde las partes se escuchan por primera vez de formas pausada y elegante, donde explicar libremente sus razones y como le afecta, el proceso debe generar un ambiente de colaboración donde el mediador se constituyen como sujetos activos en la búsqueda de posibles soluciones a sus conflictos. Este mediador puede ser o no, el administrador de fincas, sobre todo es aconsejable cuando su figura no esta viciada en ese conflicto en concreto. En caso contrario, este proceso debería hacerse bajo se supervisión.

Básicamente, la mediación comunitaria es un servicio social que potencia y promueve la resolución de conflictos a través del diálogo.

Communitas, administrador de fincas

ladridos-de-perros

Cómo evitar problemas con las perros en una comunidad de vecinos

Debemos comenzar este post dejando claro que un perro educado no tiene por qué resultar una fuente de conflictos. Sin embargo, las molestias más habituales, y que más denuncian los vecinos, son las que impiden su descanso por ladridos constantes y por las deposiciones en zonas comunes.

Ladridos molestos

El ladrido continuo y excesivo de un perro, sobre todo de noche, sí puede ocasionar molestias a los vecinos. La tolerancia y el respeto mutuo son fundamentales en la tenencia de perros en los inmuebles. Pero es cierto es que a veces este hecho resulta un conflicto grave entre vecinos. El dilema que se plantea es si debe prevalecer el derecho del propietario a tener un animal en su domicilio o si el resto de vecinos puede prohibirle dicha tenencia en el inmueble, lo que supondría una limitación de sus facultades dominicales.

La Ley de Propiedad Horizontal, actualmente, no regula la tenencia de perros que causan molestias a los vecinos del inmueble de manera específica, pero sí tiene su encaje en los límites señalados en el artículo 7.2 LPH. En este precepto se establece que al propietario y ocupante del piso no le está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Desde el punto de vista jurídico existen precedentes en ambos sentidos pero es cierto es que en casos extremos existen casos al que al propietario puede obligársele a que cese en la tenencia de perros que causan molestias a los vecinos de una Comunidad de propietarios.

La tenencia de perros que causan molestias a los vecinos por los ladridos es un asunto que ocurre con cierta frecuencia en las Comunidades de propietarios.

Desde otro punto de vista ¿es posible que una comunidad prohiba la tenencia de perros? Legalmente, los estatutos de la comunidad de vecinos pueden recoger la prohibición de la presencia de animales de compañía en la finca. Sin embargo, priman los derechos individuales del dueño del animal, por lo que esta norma se puede impugnar. 

ladridos-de-perros

Pero en Communitas (como Administrador de fincas) creemos que el diálogo y una actitud comprensiva es fundamental para la gestión de relaciones vecinales, por eso nos vamos a permitimos dar algunas recomendaciones para convivir con el perro en una comunidad de vecinos: 

Si vas a mudarte de casa sería conveniente consultar con antelación los estatutos de la comunidad de vecinos.

Evita en la medida de lo posible ladridos excesivos (sobre todo de noche) o la presencia del perro en zonas prohibidas para ellos.

Los derechos individuales se anteponen a la normativa recogida en los estatutos de una comunidad de vecinos al respecto de la tenencia de animales.

La educación del animal es fundamental en conseguir que el perro para que sea respetuoso con el resto de personas y animales con quienes convive.

Usa la correa cuando pasees con el perro es zonas que corresponda y sobre todo recoge los excrementos para evitar molestias a terceras personas.

En general, procura que la convivencia entre animales y vecinos sea lo más amigable posible.

Communitas, Administración de Fincas

Alquiler Viviendas

Quiero Alquilar mi vivienda, ¿por donde empiezo?

Si tienes una vivienda no habitada y quieres alquilarla lo primero que deberías hacer en comprobar que legalmente puedes hacerlo. Básicamente tienes que cumplir 3 requisitos: disponer de las escrituras de compraventa, tener el certificado energético y comprobar que el inmueble se encuentra en buenas condiciones de habitabilidad (cédula de habitabilidad).

Dicho de otro modo, lo trámites técnicos necesarios son el certificado energético y la cédula de habitabilidad. El certificado energético es necesario desde el 1 de junio de 2013 a nivel nacional tanto para incluir la calificación en la publicidad de la vivienda, dicho certificado es válido tanto para venta como alquiler del inmueble: «El Real Decreto 235/2013 obliga a que la calificación de eficiencia energética de una vivienda sea incluida en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a venta o arrendamiento de una vivienda«.

La cédula de habitabilidad es un documento administrativo que acredita que la vivienda cumple las condiciones mínimas para que pueda ser destinada a uso residencial. Se regulación depende de las Comunidades Autónomas, y en algunos casos incluso de los municipios, por lo que este punto puede hacerte falta o no.

Si no lo tienes claro, tienes dudas o incluso no sabes que precio deberías ponerlo, lo mas sensato es acudir a un profesional y pedir una valoración inmobiliaria a un profesional para saber el precio medio a cobrar mensualmente.

Alquiler Viviendas

A la hora de establecer el precio de alquiler es importante que cuentes con otros gastos que puedas tener de ese inmueble: pago comunidad de vecinos, posibles derramas, el mantenimiento general, el impuesto de Bienes e Inmuebles, y el seguro de hogar.

Una vez que encuentres al inquilino adecuado verifica su solvencia con la última nómina, o también puedes pedir un aval bancario o un seguro. Redacta un contrato de alquiler para dejarlo todo atado de cara a posibles problemas e incluye todos los datos que puedan ser motivo de disputa en el futuro: precio, tiempo de alquiler, inventario de objetos de valor, . . .

Recuerda que existen productos de Alquiler garantizado: Communitas le ofrece el alquiler garantizado, un producto que le le librará de la incertidumbre de si cobrará la renta, si le destrozarán el piso o cuanto le costará el desahucio. En Communitas nos dedicamos a la venta y alquiler de inmuebles.

Communitas, administrador de fincas.

¿Qué debo solicitar a la Comunidad cuando vendo o compro mi propiedad?

A la hora de vender o comprar nuestra propiedad tendremos que realizar muchos tramites, entre ellos (si esta se encuentra dentro de una Comunidad de Propietarios), está el de solicitar el Certificado de deudas (de estar al corriente de los pagos) a tu administrador de fincas o presidente de la comunidad. Este certificado será necesario (como señala la LPH) para el otorgamiento del documento público. No obstante también existe la posibilidad de inscripción de la compraventa en la que no se incorpora la certificación de la Comunidad de Propietarios de estar al corriente de los pagos, cuando la compradora lo acepta y exonera al vendedor. Es decir si estas leyendo este articulo porque vas a comprar una vivienda te recomendamos que siempre pidas dicho certificado para evitar posteriores sustos.

El art. 9.1 e) LPH establece: “En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión”.

comprar-vivienda

¿Que debe contener ese documento?

En principio es suficiente que consten las deudas existentes en el momento de la venta, sin que sea necesario manifestar aquellas derramas ya aprobadas y que se pasarán al cobro después de la transmisión. Del citado precepto legal no se desprende otra cosa que la obligación de indicar, únicamente, los recibos impagados en ese momento determinado, sin dar mayor información.

Pero ojo, no es obligatorio que el documento aparezcan las posibles derramas que se vayan a girar, aunque ya hayan sido aprobadas o cualquier otra regularización de saldos, siempre es recomendable que el comprador se interese por estas situaciones, pues será él quién deba asumir estos gastos, ya que se han girado con posterioridad a la venta. Por ello te sugerimos que te informes con el administrador de fincas de la propiedad que tengas pensado adquirir.

Lo dicho sobre todo en el caso de ser usted el comprador, nuestra recomendación es que se interese por el estado de la finca donde se encuentra el inmueble que va a adquirir, y, si es posible, solicite esta información adicional al administrador de fincas, que es quien le podrá indicar.

Puede consultar nuestra sección de servicios si tiene alguna duda o interés: funciones del administrador de fincas, alquiler garantizado, financiación, seguros, asesoramiento propiedad horizontal, …

reducir gastos en una Comunidad de Propietarios

Cómo reducir gastos en una Comunidad de Propietarios

Existen distintas maneras de obtener beneficios económicos en una Comunidad de Propietarios para poder hacer frente a los gastos de la misma, aunque cualquier situación requiere de un estudio previo y profesional , en este artículo nombraremos algunas de las opciones.

Alquilar o vender zonas o elementos comunes. Para ello se necesita el voto a favor de 3/5 partes de los propietarios, según la Ley de Propiedad Horizontal: es probable que la comunidad disponga de plazas de garaje sin ocupar, vivienda o espacio para portería, locales comunitarios, espacios para colocar publicidad (fachada), azoteas para antenas de telefonía móvil,
instalación de placas fotovoltaicas, …

 

reducir gastos en una Comunidad de Propietarios

Además de las opciones planteadas para generar ingresos otra de las opciones que tenemos es la de reducir los gastos actuales.

¿Cómo reducir gastos en una Comunidad de Propietarios?

Algunas de estas medidas pueden suponer un ahorro de los gastos de la Comunidad:

Hoy en día, una de la opciones es trabajar en la reducción de gastos energéticos:
Renovar la iluminación, instalando bombillas de bajo consumo y LED.
Revisar la contratación eléctrica, solicitando presupuestos a las diferentes empresas de suministro eléctrico y así contratar el más beneficioso para la Comunidad.
Regular y realizar el mantenimiento de la calefacción, aire acondicionado y agua caliente.
Usar correctamente los ascensores. Realizar un buen mantenimiento de los mismos puede ayudar a disminuir los gastos, por ejemplo, instalando baterías de condensación.
Revisar el aislamiento del edificio (ventanas, puertas…).

Además se pueden estudiar otras opciones como podrían ser:
Revisar el seguro de la Comunidad. Solicitar presupuestos a las diferentes compañías de seguros y así contratar el más beneficioso para la Comunidad.
Gestionar continuamente los morosos.
Controlar el agua para el riego de jardines. Utilizar sistemas de riego por goteo o de agua de lluvia acumulada puede ayudar a reducir el consumo de agua.
Solicitar ayudas económicas para la realización de determinadas obras.

Para estar bien informados y asesorados en todos estos aspectos es importante la contratación de un Administrador de Fincas Profesional que nos ayude a obtener la mejor relación calidad-precio en los servicios y suministros contratados.

En Communitas procuramos que nuestro personal este altamente cualificado para desempeñar con éxito cada una de las funciones que tienen asignadas y así poder asegurar la satisfacción total a nuestros clientes.

En este enlace puede consultar nuestros servicios.

Nuestro método de trabajo se basa en realizar todo lo que sea necesario para mejorar su comunidad, intentando reducir los gastos, optimizando los fondos y recuperando todo el dinero que se encuentra pendiente debido a la morosidad.

Commnitas, Administradores de fincas

Cómo actuar ante un vecino moroso

Antes de acometer acciones judiciales, la junta general de propietarios debería acudir a la vía amistosa. Aunque se puede hablar con el vecino moroso personalmente, los expertos recomiendan enviar una carta recordándole las deudas que tiene con el resto de la comunidad. De esta forma queda constancia de las reclamaciones que se han hecho y que pueden ser solicitadas en un juicio.

Si el propietario sigue sin pagar después de haber acudido a la vía amistosa, la segunda opción es iniciar un procedimiento monitorio. Esta actuación consiste en el apercibimiento al vecino por vía judicial. No necesitas abogado ni procurador.

Es obligatorio, eso sí, el acuerdo de la comunidad de vecinos. Para ello hay que convocar una junta de propietarios en la que figure como orden del día. Por ejemplo: «Inicio de acciones judiciales contra propietarios morosos». Este trámite es necesario para que el vecino no pueda alegar indefensión.
En la reunión de la junta, los propietarios deben adoptar un acuerdo de liquidación de deuda, regulado en la Ley de Propiedad Horizontal.

Administracion-de-fincas

El juez requerirá en plazo de 20 días la contestación del propietario. Pueden producirse dos situaciones:
– Que el propietario pague la cuantía que debe.
– Que el propietario no esté conforme y se oponga a pagar.
En el segundo caso, la comunidad de propietarios puede continuar su reclamación interponiendo un proceso ordinario por razón de la cuantía.

Una vez iniciada la reclamación por vía judicial, el juez puede condenar a la comunidad de vecinos por no demostrar debidamente las acusaciones o bien condenar al propietario. En este caso, le reclamará la devolución del dinero que debe y puede incluso embargar sus cuentas y bienes.

Communitas, administrador de fincas