¿Es legal publicar en el tablón de anuncios el listado de morosos de la comunidad?

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Desagraciadamente los impagos en las comunidades es una realidad con la que nos encontramos en la mayoría de comunidades, el hecho de que mucha gente se esfuerce en mantener al día las cuotas de la comunidad hace que crezca el malestar entre vecinos que no lo hacen de igual modo.

¿Es viable entonces poner el tablón de anuncios el listado de morosos de la comunidad?

Si bien en la convocatoria de la junta debe incluir una relación de todos los propietarios que no están al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertir como consecuencia de ello de la privación del derecho de voto, la exposición de esa lista es una infracción del deber de secreto según lo dispuesto en la Ley Orgánica de Protección de Datos. Esa lista sólo esta justificada cuando no se haya podido notificar la deuda a los propietarios.

En caso contrario, la Agencia de Protección de Datos podrá sancionar a la comunidad con multas. La entrada en vigor de la Ley de Protección de Datos frenó una polémica costumbre en las comunidades de vecinos que consistía en colocar en el tablón de anuncios un listado con los vecinos que no se encontraban al corriente de sus obligaciones contributivas.

Pero debemos señalar que existen excepciones que permiten la publicación de estos datos en el tablón de anuncios de la comunidad sin el consentimiento del implicado, tal y como señala la propia Ley en su artículo 11, que indica que la cesión (publicación) de los datos estará permitida cuando lo autorice una Ley, siendo la que nos ocupa, la Ley de Propiedad Horizontal.

Dos son los supuestos considerados como excepcionales:

– En la convocatoria de la Junta de Propietarios.

– En la publicación del Acta aprobado en la Junta.

moroso

Así pues podemos concluir que si se puede publicar el listado de morosos en una comunidad de vecinos, pero solamente en la convocatoria de la Junta y en la publicación del Acta aprobada. En todos los demás casos, podría estarse incurriendo en un incumplimiento de la Ley de Protección de Datos.

¿Es obligatorio tener seguro en la comunidad de vecinos?

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Esta es un pregunta que habitualmente nos hacen algunos propietarios cuando afrontamos la contratación del mismo. Según la ley de Propiedad Horizontal, no se establece como obligatorio la contratación de un seguro. Sin embargo, en el fondo de reserva se dispone que la comunidad de propietarios debe contar con una dotación destinada a contratar un seguro para paliar posibles daños en la finca o a terceros, así como también para gastos dedicados a mantenimiento del inmueble. 

De esta manera la podriamos decir que la ley prevé que con cargo al fondo de reserva la comunidad pueda suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o concluir un contrato de mantenimiento permanente, pero en ningún momento alude a la obligación de contratar un seguro para el edificio.

Por otro, según la Ley de Calidad para la Edificación de cada comunidad autónoma y teniendo en cuenta el año de construcción del edificio, en unas ocasiones será obligatorio tener un seguro y en otras no.

Seguros en Comunidades de vecinos

Seguros en Comunidades de vecinos

Otra pregunta muy distinta sería ¿es aconsejable tener seguro en la comunidad de vecinos?, aqui la respuesta es muy clara, absolutamente SI. 

Tanto en nuestra propia casa como en el edificio puede ocurrir cualquier accidente. En este caso, ¿quién se hace cargo de los gastos ocasionados que en algunos casos pueden ser muy cuantiosos? pues el seguro, en caso de tenerlo contratado. Por ello, es aconsejable contratar un seguro para la comunidad que haga frente a todos los imprevistos. 

Es importante que sepas que para la contratación de un seguro, debe aprobarse en la junta de propietarios por mayoría simple. Aun así, es un gasto necesario y totalmente aconsejable, ya que cualquier daño material causado por incendios, fenómenos atmosféricos o robos es cubierto por el seguro en cuestión.

Si tienes alguna duda acerca de la contratación de un seguro para tu vivienda o comunidad recuerda que en Communitas podemos ayudarte. Recuerda que en Communitas, además de todos los servicios relaciones con administrador de fincas también ofrecemos servicios inmobiliarios convirtiéndonos en una nueva inmobiliaria en Algeciras, no dudes en contactarnos para cualquiera de estos servicios.

Convivir con mascotas en comunidades de vecinos ¿Se podría prohibir a un vecino la tenencia de mascotas en casa?

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Debemos comenzar este post dejando claro que un perro educado no tiene por qué resultar una fuente de conflictos. Sin embargo, algunas tenencias de mascotas causan molestias a los vecinos (por ejemplo, los ladridos de perros, ruidos de otros animales, excrementos en zonas comunes, etc) es un asunto que ocurre con cierta frecuencia en las Comunidades de propietarios.

La Ley de Propiedad Horizontal, evidentemente, no regula la tenencia de mascotas que causan molestias a los vecinos del inmueble de manera específica, pero sí tiene su encaje en los límites señalados en el artículo 7.2 LPH. En este precepto se establece que al propietario y ocupante del piso no le está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Existen sentencias que han tratado este tema y argumentan jurídicamente la condena de ladridos, ruidos, molestias, excrementos, malos olores, etc., que ocasionados por la tenencia de mascotas en comunidades de propietarios constituye una actividad prohibida por molesta que debe cesar en aplicación de lo establecido en el citado precepto.

mascotas en comunidad de vecinos

¿En qué consiste la acción de cesación de actividades molestas?

Como su nombre indica, consiste en obligar al propietario u ocupante a que cese en dicha actividad. Se tendrán que seguir los pasos legalmente establecidos para poner la denuncia y que un juez dictamine sentencia.

A modo de reseña señalamos entre otras sentencias que han obligado al propietario para que cese la actividad de tener perros que causan molestias a los vecinos de la comunidad por ladridos y malos olores, las siguientes: sentencia de 16 enero 2013 de la AP Valencia (Sección 7ª); sentencia 16 diciembre 2008 de la AP Barcelona (Sección 4ª); sentencia de 25 noviembre 2003 de la AP Madrid (Sección 11ª), etc.

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Comunidad de vecinos

¿Se ha roto un bajante? ¿Es responsable la comunidad de propietarios?

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Hay que tener claro que un bajante de un edificio es un elemento común y por tanto la Comunidad de propietarios es la responsable de su mantenimiento y de reparar todos los daños que cause a vecinos, locales o terceros afectados e incluso indemnizar si se han producido otros daños colaterales.

¿Como actuaremos si se produce una avería y sospechamos que ha sido producida por el bajante? Pues lo primero y más importante es que un perito determine el origen de la avería y los daños producidos en la vivienda/local, para poder determinar si se ha producido por un elemento común, como podría ser el caso de un bajante, o por algún elemento particular, como podrían ser tuberías de agua propias de la vivienda.

Comunidad de vecinos

Suponiendo que el perito confirme que la avería es de un bajante (que es el caso que nos ocupa), nos deberemos poner en contacto con el presidente de nuestra comunidad o en su caso con el administrador/a de fincas, para que den parte al seguro de la comunidad. En este caso la comunidad de vecinos, o en su caso el seguro, es el que debe hacerse cargo de la reparación de la avería, restauración de los daños producidos por la misma e indemnizaciones si fuese necesario.

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Robos en viviendas

Cómo evitar robos en tu casa.

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Esta guía completa te podría ayudar para evitar los robos en casa.

En primer lugar vamos con algunas medidas de seguridad comunes para proteger nuestra casa ante ladrones.

– Usa siempre la mirilla antes de abrir la puerta y no abras el portal a través del portero automático sin saber de quién se trata. Es un riesgo para todos los vecinos.
– Aunque no nos parezca de buen gusto o nos de apuro, tenemos que pedir la identificación a los empleados de empresas que entren en nuestra comunidad y si no lo vemos claro debemos llamar por teléfono a la empresa para confirmar la presencia de ese trabajador en nuestra comunidad.
– Cambia la cerradura, si vamos a vivir en una casa que anteriormente ha sido habitada, si pierdes o te roban las llaves, no lo dudes cámbiala.

Robos en viviendas

 

Medidas de seguridad para proteger nuestra vivienda de robos:

– Las alarma deben ser instalados siempre por establecimientos especializados.
– La puerta blindada, o puerta normal con mirilla panorámica, deben tener dos puntos de cierre como mínimo.
– Refuerza la bisagra con pivotes de acero o ángulos metálicos que impidan hacer palanca.
– Instala rejas en las ventanas de fácil acceso desde el exterior.
– Instalar en ventanas y balcones, persianas con cerrojos interiores.
– En las escaleras y pasillos interiores tener siempre luz con sensor de presencia.

Muchos delincuentes aprovechan la instalación de andamios en fachadas para acceder a las viviendas, así que si tienes obras en tu edificio ten en cuenta estos consejos:
– Cierra ventanas y persianas que puedan ser accesibles desde un andamio.
– No exponer objetos de valor visibles desde el andamio.

Si nos vamos de vacaciones o vamos a pasar un periodo fuera de casa sería conveniente:

– No bajar totalmente las persianas.
– No comentar con nadie sobre el viaje o vacaciones y menos aún en Redes Sociales.
– Evitar que se acumule correspondencia en el buzón, por lo que si puede, pide a alguien que te recoja.
– Nunca dejar una llave debajo del felpudo o en lugares similares.
– Instalar un temporizador que encienda las luces, radio y televisión durante pequeños intervalos de tiempo.

Prevención de robos en casa con respecto a tus objetos de valor:

– Hay que procurar tener en casa el menor número posible de objetos de valor y dinero efectivo. Haz uso de las cajas de seguridad.
– Tener un inventario detallando marca, tipo y número de fabricación y además los marques, esto te ayudará a identificar tus bienes en caso de robo.

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Administrador de fincas

Cómo resolver conflicto entre vecinos: Mediación comunitaria

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El ámbito de las relaciones vecinales suele ser un punto clave de desavenencias de todo tipo: ruidos, desperfectos, humos, uso privado del espacio comunitario, desatención de espacios comunes o morosidad, son algunos ejemplos de situaciones problemáticas habituales de las comunidades de propietarios/as que, de no resolverse por sí mismos, por la comunidad, o con la intervención del administrador de fincas, suelen derivan en largos y costosos procesos judiciales.

Antes esta tesitura surge una forma neutra de resolver estos temas: la mediación comunitaria.

La mediación comunitaria es un procedimiento que posibilita abordar la solución de los conflictos entre personas a través de la intervención de un mediador, que actúa como tercero imparcial, facilitando la comunicación entre las partes. Es un proceso rápido y muy efectivo al que se asiste de forma voluntaria, evitando afrontar una larga y compleja instancia judicial. La importancia de la mediación comunitaria radica en que los involucrados en el conflicto participan de la solución de sus propios problemas.

Administrador de fincas

Es un proceso donde las partes se escuchan por primera vez de formas pausada y elegante, donde explicar libremente sus razones y como le afecta, el proceso debe generar un ambiente de colaboración donde el mediador se constituyen como sujetos activos en la búsqueda de posibles soluciones a sus conflictos. Este mediador puede ser o no, el administrador de fincas, sobre todo es aconsejable cuando su figura no esta viciada en ese conflicto en concreto. En caso contrario, este proceso debería hacerse bajo se supervisión.

Básicamente, la mediación comunitaria es un servicio social que potencia y promueve la resolución de conflictos a través del diálogo.

Communitas, administrador de fincas

ladridos-de-perros

Cómo evitar problemas con las perros en una comunidad de vecinos

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Debemos comenzar este post dejando claro que un perro educado no tiene por qué resultar una fuente de conflictos. Sin embargo, las molestias más habituales, y que más denuncian los vecinos, son las que impiden su descanso por ladridos constantes y por las deposiciones en zonas comunes.

Ladridos molestos

El ladrido continuo y excesivo de un perro, sobre todo de noche, sí puede ocasionar molestias a los vecinos. La tolerancia y el respeto mutuo son fundamentales en la tenencia de perros en los inmuebles. Pero es cierto es que a veces este hecho resulta un conflicto grave entre vecinos. El dilema que se plantea es si debe prevalecer el derecho del propietario a tener un animal en su domicilio o si el resto de vecinos puede prohibirle dicha tenencia en el inmueble, lo que supondría una limitación de sus facultades dominicales.

La Ley de Propiedad Horizontal, actualmente, no regula la tenencia de perros que causan molestias a los vecinos del inmueble de manera específica, pero sí tiene su encaje en los límites señalados en el artículo 7.2 LPH. En este precepto se establece que al propietario y ocupante del piso no le está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Desde el punto de vista jurídico existen precedentes en ambos sentidos pero es cierto es que en casos extremos existen casos al que al propietario puede obligársele a que cese en la tenencia de perros que causan molestias a los vecinos de una Comunidad de propietarios.

La tenencia de perros que causan molestias a los vecinos por los ladridos es un asunto que ocurre con cierta frecuencia en las Comunidades de propietarios.

Desde otro punto de vista ¿es posible que una comunidad prohiba la tenencia de perros? Legalmente, los estatutos de la comunidad de vecinos pueden recoger la prohibición de la presencia de animales de compañía en la finca. Sin embargo, priman los derechos individuales del dueño del animal, por lo que esta norma se puede impugnar. 

ladridos-de-perros

Pero en Communitas (como Administrador de fincas) creemos que el diálogo y una actitud comprensiva es fundamental para la gestión de relaciones vecinales, por eso nos vamos a permitimos dar algunas recomendaciones para convivir con el perro en una comunidad de vecinos: 

Si vas a mudarte de casa sería conveniente consultar con antelación los estatutos de la comunidad de vecinos.

Evita en la medida de lo posible ladridos excesivos (sobre todo de noche) o la presencia del perro en zonas prohibidas para ellos.

Los derechos individuales se anteponen a la normativa recogida en los estatutos de una comunidad de vecinos al respecto de la tenencia de animales.

La educación del animal es fundamental en conseguir que el perro para que sea respetuoso con el resto de personas y animales con quienes convive.

Usa la correa cuando pasees con el perro es zonas que corresponda y sobre todo recoge los excrementos para evitar molestias a terceras personas.

En general, procura que la convivencia entre animales y vecinos sea lo más amigable posible.

Communitas, Administración de Fincas

Reformas Casa

Como hacer reformas sin molestar a tus vecinos

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Si bien es cierto que es un derecho del propietario realizar reformas en su piso, no es menos cierto que los demás vecinos también tienen derecho a «sufrirlo» lo menos posible.

Afrontar las reformas de un piso puede convertirse en muchas ocasiones en una fuente de problemas y conflictos en tu comunidad de vecinos. Los ruidos y las suciedades serán en algunos casos inevitables, en este post abordaremos cómo hacerlo (al menos) de la mejor manera posible.

Comencemos. En primer lugar, dependiendo de la magnitud de las obras, es posible que afecten a instalaciones comunes a la comunidad (tabiques, ventanas, …), si es ese el caso comunícaselo al administrador de fincas y si es necesario obtén tu licencia de obras para evitar posibles futuros problemas. Algunas comunidades pueden tener reglas especificas que podrían afectar a tu reforma, el administrador de fincas podrá ayudarte en este aspecto, si cualquier reforma requiere la aprobación de tus vecinos, es importante que esta autorización se haga de manera escrita.

Informa a tu constructor, si tu reforma conlleva la contratación de una empresa de reformas informa debidamente a estos de las posibles limitaciones o consejos.

Reformas Casa

Algunas cosas que minimizaran el impacto en tus vecinos y que es posible que no te resulten difíciles de afrontar, por ejemplo, hacer las obras en periodo vacacional e intentar que las zonas horarias mas ruidosas se hagan en horario laboral. Molestaras lo menos posible.

Y para nosotros el punto más importante, mantener a los vecinos informados y con suficiente antelación, les evitará sorpresas y molestias inesperadas y ellos podrán prepararse en la medida de lo posible.

Communitas. Administradores de Fincas

Administrador de Fincas en Algeciras
Administrador de Fincas en La Linea de la Concepción
Administrador de Fincas en Tarifa
Administrador de Fincas en Sotogrande
Administrador de Fincas en La Alcaidesa.

¿Se puede desalojar temporalmente a un propietario por conducta antisocial?

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Una pregunta bastante común es saber si se puede desalojar temporalmente a un propietario por conducta antisocial. Recientemente se han producido resoluciones en este ámbito que nos ayudarán a saber más acerca de este asunto.

La Audiencia de Cantabria ha ordenado desalojar un piso de Santander y ha prohibido su uso durante nueve meses por la conducta antisocial de sus ocupantes, un grupo de ciudadanos chinos que cocinaba, movía muebles y hablaba por teléfono en el descansillo a altas horas de la madrugada.
La sección segunda de la Audiencia de Cantabria confirma así una sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 8 de Santander, que, tras la denuncia de la comunidad de vecinos del edificio, acordó el desahucio inmediato de la vivienda y privó a sus propietarios del derecho de uso por graves perjuicios al vecindario.
El trasiego de personas en esta vivienda, que los dueños dedicaban a alojar a sus empleados asiáticos en un negocio de hostelería, era continuo y los ruidos «excesivos» y a horas nocturnas.

El piso de debajo sufría continuas inundaciones por filtraciones debido al mal uso de los baños y la falta de higiene era tal que provocaba malos olores en las zonas comunes, según se recoge en la sentencia de instancia.
Esta sentencia subraya también la reiterada y despreocupada pasividad de los propietarios, que, con gran «desparpajo», se desentendían no solo del uso que los inquilinos hacían de la vivienda, sino también de las quejas y los daños causados a los vecinos, lo que les convierte en «cooperadores necesarios» de las conductas «molestas y antisociales».

El propietario del inmueble reconoció durante el juicio que utilizaba el piso para sus empleados, que iban cambiando en función de las contrataciones, aunque nunca fueron más de diez.
Sin embargo, el dueño del piso inferior manifestó que en la vivienda habían llegado a coincidir 16 personas, que hacían un ruido «intolerable» incluso a las 4 de la mañana y se peleaban e insultaban.
El vecino de la vivienda contigua añadió a esta descripción escupitajos en las zonas comunes y el ascensor y varios explosiones de la caldera.

La Audiencia de Cantabria ha confirmado ahora el fallo en respuesta a un recurso de los propietarios, que sostienen que ellos no son los que ocasionaron las molestias.
Sin embargo, el tribunal les recuerda que es su obligación responder en todo caso frente a la comunidad, también de la conducta de los ocupantes.

No obstante, estima su petición de no ser condenados a pagar las costas, puesto que la comunidad de propietarios pidió que fueron privados del derecho de uso de la vivienda durante tres años y la pena fue de 9 meses.

vecinos molestos

 

Fuente: La Vanguardia